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租售并举”或为投资养老社区最佳模式

来源:首页 | 时间:2018-11-22

  4月25日,中共中央总书记习主持召开中共中央政治局会议,明确提出要出台促进养老、健康服务业等领域发展的若干政策。事实上,自去年9月国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》以来,中央政府就高度关注养老问题,将养老产业的发展提升至国家战略高度。

  由于保险业能保障人的身体健康和生命安全,转移财产及其相关利益的风险,因而在支持养老服务业发展方面有着天然的优势。

  4月14日,保监会官网发布了《保险业服务新型城镇化发展的指导意见》,强调要“鼓励保险公司参与养老服务业建设,推动养老社区发展”,“鼓励保险资金支持民生项目建设,参与养老养生、医疗健康等产业的投资运营,积极争取投资税收优惠政策”。

  保险公司投资养老不动产有些什么模式?各有什么利弊?应如何选择盈利模式、进行定价?围绕这些问题,本报记者近日采访了华夏人寿保险公司战略发展部负责人梁树春。

  记者:4月22日,金地集团发布公告,第一大股东生命人寿持股占比19.8%;23日,金地再次发布公告,安邦人寿和安邦财产保险合计持股占比15.0%.两则保险公司大举投资上市房地产公司的公告引起市场的广泛关注,您怎么看待保险公司投资不动产?保险公司应该怎样对不动产投资进行风险控制?

  梁树春:我认为,保险公司投资不动产,一方面可以充分发挥保险资金的融通功能,参与国家社会经济发展、支持实体经济和战略性新兴行业的发展,另一方面还可以有效改善资产配置结构,提升投资收益水平,进而改善保险公司盈利能力和水平。

  目前,保险公司投资不动产主要有两个方向,一是投资上市房地产公司股权,二是投资商业和养老不动产项目。身处我国支柱性产业,大型房地产公司收益较高,现金流分红稳定,有的保险公司还可能有更长远的考虑,比如与入股房地产企业形成战略性合作,以支持未来公司相关领域的发展。

  我国正处于新型城镇化加速发展的阶段,这个过程可能还需要10-20年时间完成,整体上看,不动产价格还会缓慢攀升,因而投资不动产会有较好的收益,且投资期限较长,符合保险资金长期配置的要求。

  当然,在此过程中需要控制投资风险,尤其是单个项目的投资风险。比如要关注项目所在区位、项目性质、投资价格等。不过,整体而言,目前保险公司在投资上比较谨慎,监管部门的相关要求也比较高,不动产投资规模和比重都很低,远未达到监管设定的30%的比例上限。

  梁树春:整体而言,我国养老不动产尚处于发展的初级阶段,尚未形成大规模、可复制的商业模式和经验,与市场需求相比差距很大,不过多种投资机构都在进行有益的探索和尝试,地产商以万科、保利、绿城、太阳城、远洋等为代表,经营模式从出售向租售并举转变,但仍以“社区中配建养老住宅”为主;运营商则着力专业化服务,采用多层次会员制,并各自打造特色资源优势;保险公司中泰康人寿、合众人寿采取与保险产品挂钩的模式,只租不售,中国平安则通过旗下不动产公司投资运作,强调资金来自集团自有资金及第三方渠道,政策上不存在障碍,物业可租可售,并引进专业机构参与项目运作、提供医疗保障、养老管理和优质教育。

  较早涉足养老社区的泰康人寿与合众人寿已开始陆续“进账”。泰康人寿的养老计划销售情况很好,一期养老项目已告售罄;合众人寿推出的养老产品也非常不错,在很短的时间就以保单形式间接“卖”出100套,回笼了部分资金。

  记者:保险公司投资养老不动产与地产公司相比有什么优势和劣势?都有些什么模式?各有什么利弊?

  梁树春:与地产公司相比,保险公司投资养老不动产的优势包括可用资金规模大、资金可使用周期长、与客户有天然的联系、业务之间有天然的联系、可以构筑较长的产业链条、可以提供更好的服务与支持等。而劣势是在项目规划、设计、建筑和运营等领域缺乏经验,也不具备足够的实力和能力。

  平安养老不动产与其他公司模式有较大差异,主要是其他公司养老项目只能采取租赁模式,而平安则是租售并举,这主要源于项目资金来源的差异,符合保监会目前对养老不动产投资的规定。我认为租售并举的模式或许是最合理的选择,一方面,保险公司通过出售可以获得短期现金流回报,获得一定的利润回报,减轻资金投入的压力;另一方面,还可以统筹规划项目布局,在期限长短上有效匹配,形成有效的良性循环,类似于万达地产运作模式。就本身产品形态而言,各家公司产品应该没有太大的差异,均包括长期租住和短期租住两类,包括养老不动产以及与之相配套的商业、教育、医疗服务等。

  梁树春:目前最大的困扰来自盈利模式不清晰,各类机构都在探索养老不动产项目的开发,而除政府养老院项目外,其他都需要解决盈利问题,因为这毕竟不属于政府性质的纯公益项目。若盈利问题不解决,则养老产业就不能健康持续的发展,尤其是高端项目的投入规模大,建筑设计标准高、医疗等配套要求高,投资期较长、未来回报存在一定的不确定性。没有政府的配套政策支持,产业化发展是很难的,如异地看病报销、土地规划和供给、土地性质、房屋产权年限、税收优惠和养老床位补贴问题等。

  记者:关于养老社区的租售,保险公司应如何定价?要怎样防范定价不足以覆盖成本的风险?

  梁树春:这是一个比较头疼的问题,产品定价需要综合考虑很多因素,除项目本身的建设运营成本外,还需要科学预测我国人口寿命的发展趋势。随着我国医疗、营养等改善,人口预期寿命延长是大趋势,但到底能延长多少,还需要有相关数据支撑。另外,还需要科学预测我国未来物价涨幅情况,这也是非常复杂的。因此,我认为比较科学的做法是先确定入驻门槛,运营费用依据当时情况而定,这需要有一个基准线,变动幅度不能过大,还应充分考虑和保护客户的利益。

  记者:泰康之家管理公司的团队涵盖金融、医疗、护理、物业,合众人寿的大股东以房地产开发为主导,也形成了集地产开发经营、酒店、物业、小额贷款、投资担保、制药管理为一体的产业链。您对这样的一体化经营有什么看法?华夏保险未来有什么打算?

  梁树春:养老不动产项目的开发和管理是非常复杂的,前者涉及地产运作,后者涉及医疗及运营管理,采取一体化经营策略,需要投入大量的人力物力、引进专业团队,一般的保险公司是很难通吃的。当然,优势是能获得更高的回报,肥水不流外人田。

  华夏保险未来初步设想是与相关领域的公司进行战略合作,华夏主要负责资金供给、产品设计等,当然整体运作还是掌控在我们这里。其余部分还是要请专业公司做专业的事情,的确可能会分流利润,但是效果也可能会更好。毕竟,国内外都有非常好的专业公司,如设计、建筑、地产、运营管理、医疗机构等,华夏保险只需要把他们整合在一起,进行专业分工从而达到优势互补、资源最优配置,我们做好自己擅长的部分,让出一些利润来实现多方共赢。


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